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维权案例

黑龙江三家养殖场拆迁维权案例

    今天案例讲解的三家养殖场拆迁维权的案例,这三家养殖场因为业务关系彼此比较熟悉,而且都面临拆迁,所以共同委托我所(北京吴少博律师事务所)进行代理。我结合三家养殖场拆迁的具体状况,谈一下养殖场拆迁可以借鉴的经验。

这三家养殖场的主体状况和面临的现实情况有以下相似点:

第一,这三家养殖场取得土地使用权的方式有两种:第一种是通过竞拍的方式从银行取得了土地使用权;第二种是和村委会签订了土地使用权购买协议,但是没有办理正规完整的土地使用权转让手续。在八九十年代的农村,这种土地使用权取得方式很普遍,从历史渊源来说,当事人取得的土地使用权是有合法性的。

在养殖行业的实际情况中,养殖场虽按照农业养殖的实际用途取得了土地使用权,但是经过经营发展,土地的用途可能不仅限于农业养殖,还进行了冷库、超市、饭店等的建设,可这些都不能磨灭土地使用权的合法性。在此次案件中,其中一家养殖场就遇到了这样的情况,其建场之初是按照农业生产养殖用地进行批建的,但是在实际生产的过程中有一部分土地上建成了冷库,但是是刚刚建成,还没有投入到实际使用。当地征收办以改变土地使用用途为由,要求吊销养殖场的土地使用权证,要求其卖掉养殖的动物、变卖孵化设备等。征收办的这种行为是完全违法的,相当于是从根本上否定了当事人合法取得的土地使用权。

第二,养殖场拆迁过程中面临的压力是有规律可循的。因为养殖场带有一定的污染性,所以政府一般会以环保的名义进行施压。比如此次案例中,其中一家养殖场和当地居民区靠的比较近,当地政府部门于是采取措施,以没有使用环保设施、没有对排放物排泄物进行处理的名义要求关停养殖场,并采取了断水断电挖路的手段,破坏了养殖场的正常经营。可是根据我国环保法和相关行政法规,在使用行政强制措施关停企业之前,需要给企业改正补救的法定权利,但对方并没有做到这个法定程序,这也给我们的反击提供了机会。

值得注意的是,因为养殖行业是免税行业,拆迁方不能以核查纳税的方式进行试压。

第三,三家养殖场面临的拆迁项目都是涉及公共利益的,比如市政规划的调整、修路修桥、市政设施的扩建等。

根据对方所暴露的违法之处,我们一一回击,给对方施加了足够的压力。比如把吊销土地使用权相关的行政决定及时向哈尔滨人民政府申请行政复议,并且在一个多月之后得到了哈尔滨人民政府的支持,判决其做出的吊销土地使用权证的行为是违法的;针对其他两个行政补偿决定,我们也向上级政府进行行政复议,但是没有得到上级政府的支持,我们及时向法院提起了诉讼,法院撤销了复议决定和相应补偿决定,我们的合法权益最终得到了法律的保护;针对对方断水断电断路的行为,我们及时投诉到了相关部门,如果相关部门不予以回复的话,我们要求其承担相应的民事赔偿责任;针对环保局下达的行政处罚命令,我们也及时请求了法律的审查,理由是处罚的标准没有说明,而且没有允许当事人首先作出补救改进这一法定程序。

当把对方在这次拆迁中所有的行政行为均纳入到法律审查的范围时,会产生很多有利的影响:第一,行政行为的落实会相应得到延缓;第二,双方接触机会增加,客观上给双方提供了更多的谈判机会,第三方主体增多,双方谈判调解的机会也多了;第三,给对方造成压力,增加谈判的筹码,尤其是上级政府或者法院支持我方诉求的话,更是让我方把握住了主动权,但即使我方掌握了主动权以后,也不能漫天要价。如果迫使对方继续采取行政措施的话,后续维权的成本会更大,而且这也不符合公平合理的态度。

最后,经过当事人和我所的共同努力,拆迁方愿意坐下来和我们进行平等的谈判,当事人都得到了满意的补偿。

  
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