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拆迁补偿法

土地使用权补偿有关法律条文

      我们国家实行的土地所有制是城市土地国家所有,城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权,房屋所有权和土地使用权是互相分离的。土地使用与土地占有存在着密切的联系,占有是前提,使用或收益是目的,土地占有权是对土地的实际控制权,它是行使土地所有权和使用权的基础。有权利就应有救济,有损失就应有补偿,这是一条最基本的法律原则,既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权,就应该对该权利的行使提供保障和救济,土地使用权受到侵害,应给予补偿。不能因为各种不同的原因而改变法律的严肃性质。 

国家法律依据。 
      《房地产权证》是房产证和土地证是二合一的;这种证不要另外办土地使用权证。只有《房屋所有权证》,不影响房屋所有者行使房屋所有权和土地使用权。   
宪法层面 
      2004年3月14日全国人大通过了新的宪法修正案,明确规定了“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或征用,并给予补偿。” 
法律层面 
      1994年7月5日《城市房地产管理法》 “国家土地使用权依法可出让、划拨,依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”国有土地所有权和使用权是可以相互分离的。这就以立法的形式确认了土地使用权全新的含义:经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权。“出让或划拨后依法取得的土地使用权”其内涵已远远超出了出让或划拨前的范畴,具有了新的特有含义,成为一种新的不动产物权形式。目前,对“土地使用权”的定义,较确切的如:“从国有土地使用权中分离出来的土地使用权,是经依法出让、转让或者经依法批准将划拨土地出让而形成的新的土地使用权。”我国城市中合法的房屋所有人虽然不拥有土地所有权,但是均享有房屋使用范围内的土地使用权。 
      在国家土地管理法第五十八条规定:“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;„„依照前款第(一)、(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。”可以说,土地管理法从法律上为房屋拆迁中的土地使用权人设定了享有补偿的权利,拆迁人在拆迁中应当按照法律的规定对被拆迁人的土地使用权予以补偿。 
      城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十二条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。” 
      《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》第二十一条规定:“被拆迁人依法享有土地使用权的院落,其未计入货币补偿基准价格给予补偿的,拆迁人应当按照市、县人民政府规定的标准对被拆迁人给予补偿。” 
《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义:经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权,其内涵己远远超出了出让或划拨前的范畴,成为一种新的不动产物权形式,成为了用益物权。可见,市场经济体制下通过出让或划拨方式取得的土地使用权是一种财产权,对土地使用权的拥有意味着可以从中获得一定的权利和权益。 
      土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权——财产权的法律属性,确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权价值的补偿。 
城市房屋拆迁中,拆迁人的目的并不是为了取得被拆迁人的房屋及其附属物,而是为了取得房屋及其附属物所占用范围内的土地使用权,取得土地使用权并进行投资拟获得经济效益、社会效益或生态效益才是房屋拆迁的根本。房屋拆迁的实质是对土地使用权的重新利用。 
     《城市房地产管理法》第19条规定:“国家对土地使用者依法取得土地使用权,在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。” 
     《物权法》第一百四十八条规定,出让方式的土地在“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金”给予补偿。我国法律已为房屋拆迁中的土地使用权人设定了享有补偿的权利,拆迁人在拆迁中应当按照法律的规定,依据市场经济公开、公平、等价有偿的原则,对被拆迁人的土地使用权予以补偿。 
      关于国有土地使用权的回收及补偿问题 
      一、收回划拨国有土地使用权  (一)无偿收回划拨国有土地使用权 
      无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途、《基本农田保护条例》第十八条第一款等5种情形。具体内容包括: 
      1、因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;
      2、公路、铁路、机场、矿场等核准报废的;  
      3、已办理审批手续的非农业建设占用耕地,以划拨方式提供土地使用权,连续二年未使用土地的; 
      4、未按土地使用权划拨批准文件规定的,擅自改变土地用途。 
      5、经国务院批准的重点建设占用基本农田的……连续两年未使用的,经国务院批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。 
     上述5种情况,第1、2两种和第3、4种情况在无偿收回土地使用权时,采取的方法不相同: 
     收回第1种和第2、第5种情况下的土地使用权属于土地管理的一种行政措施,可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理,即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批用地的人民政府批准后予以公告,下达《收回土地使用权决定书》,终止国有划拨土地使用权,注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地,可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意,“原批准用地的人民政府”只能是国务院,省、市、县三级人民政府没有这一批准权。 
而第3项则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后,连续两年未使用土地造成的违法行为,收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚,以此事达到收回土地使用权的目的。实施行政处罚的依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定,可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。 
     第4项属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为,应当按照《土地管理法》第八十条的规定,采用行政处罚的办法收回土地使用权。 (二)有偿收回划拨国有土地使用权 
有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括:1、为了供利益需要使用土地的; 2、为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的。 
收回上述2种情况的国有划拨土地使用权,是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能再继续再使用土地,因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是:《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方,收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施;未建立土地储备机构的,可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。

  
[责任编辑:猪猪侠]